Se la dichiarazione originaria (o integrativa) è presentata con ritardo non superiore a novanta giorni dalla data di scadenza del termine previsto per la presentazione della dichiarazione, la violazione può essere regolarizzata eseguendo spontaneamente, entro lo stesso termine, il pagamento di una sanzione ridotta pari ad 1/10 di €. 258 (ossia pari a €. 25,00), ferma restando l’applicazione delle sanzioni relative alle eventuali violazioni riguardanti il pagamento dei tributi.
Tardivo versamento di ritenute
In caso di omesso o tardivo versamento delle imposte è applicabile la sanzione pari al 30% dell’importo non versato (articolo 13, comma 1, D.Lgs. n. 471/1997); il contribuente ha tuttavia la possibilità di sottrarsi a detta sanzione facendo ricorso all’istituto del ravvedimento operoso, e provvedendo dunque a sanare l’omissione con le modalità previste dall’articolo 13, D.Lgs. n. 472/1997.
Come rilevato, la regolarizzazione delle violazioni è consentita, specificamente, quando ricorrano tre condizioni essenziali:
La mancata constatazione;
L’assenza di accessi, ispezioni o verifiche in corso;
L’assenza di altre attività amministrative di accertamento (inviti di comparizione, questionari, richiesta di documenti ecc.) di cui l’autore della violazione abbia avuto formale conoscenza.
Quando sussistono preliminarmente le tre condizioni esposte, l’omissione può essere sanata con il versamento contestuale:
Dell’importo dovuto;
Degli interessi legali calcolati a giorni dalla data di scadenza a quella di effettivo pagamento;
Della sanzione calcolata in misura ridotta rispetto a quella prevista.
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Nell’ipotesi in cui il sostituto d’imposta intenda, prima della scadenza del termine di presentazione, rettificare o integrare un modello 770 Semplificato od ordinario già presentato, deve compilare una nuova dichiarazione, completa di tutte le sue parti, barrando la casella “Correttiva nei termini“.
Quando siano scaduti i termini di presentazione della dichiarazione, il sostituto d’imposta può rettificare o integrare la stessa presentando una nuova dichiarazione completa di tutte le sue parti, su modello conforme a quello approvato per il periodo d’imposta cui si riferisce la dichiarazione, barrando la casella “Dichiarazione integrativa“.
Presupposti
Presupposto per poter presentare la dichiarazione integrativa è che sia stata validamente presentata la dichiarazione originaria. In proposito, si precisa che sono considerate valide anche le dichiarazioni presentate entro novanta giorni dal termine di scadenza, fatta salva l’applicazione delle sanzioni. In particolare, il sostituto d’imposta può integrare la dichiarazione:
Nell’ipotesi di ravvedimento di cui all’articolo 13, D.Lgs. n. 472/1997 entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo, purché non siano iniziati accessi, ispezioni e verifiche, e consente l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta, oltre alla corresponsione degli interessi dovuti per legge;
Nell’ipotesi prevista dall’articolo 2, comma 8, DPR n. 322/1998, entro il 31 dicembre del quarto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione, per correggere errori od omissioni cui consegua un maggior debito d’imposta presentando una successiva dichiarazione, salva l’applicazione delle sanzioni;
Nell’ipotesi prevista dall’articolo 2, comma 8-bis, DPR n. 322/1998, entro il termine previsto per la presentazione relativa al periodo d’imposta successivo, per correggere errori od omissioni che abbiano determinato un maggior debito d’imposta o un minor credito, producendo una successiva dichiarazione. In tal caso l’eventuale credito risultante da tale dichiarazione può essere utilizzato in compensazione ai sensi del D.Lgs. n. 241/1997.
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Per i professionisti può essere vantaggioso, se si possiedono i requisiti, aderire al c.d. Regime forfettario, disciplinato dalla Legge n.190/2014, così come modificata dalla Legge n.208/2015. Il Regime forfettario è la scelta più favorevole se hai intenzione di svolgere un’attività come l’amministratore di condominio.
I principali vantaggi fiscali del Regime Forfettario
Applicazione del regime di cassa per la determinazione del reddito;
Determinazione dei costi dell’attività con metodo forfettario (indipendentemente dai costi sostenuti);
Esclusione dall’ambito di applicazione di: Imposta sul valore aggiunto (IVA); Indici sintetici di affidabilità fiscale (ISA); Ritenute d’acconto; Possibilità di applicare (su opzione) la fatturazione elettronica per avere la possibilità di ridurre di un’annualità i tempi di accertamento.
Il regime di cassa per il reddito
Il reddito viene determinato esclusivamente in base al criterio di cassa. Ovvero sulla base dei ricavi o compensi percepiti nel periodo di imposta. A questo reddito è applicato un coefficiente di redditività, che tiene conto delle spese applicate in modo forfettario. Al reddito imponibile così determinato è applicata un imposta sostitutiva del 5% (per i primi cinque anni), che poi a regime passa al 15%. Il pagamento delle imposte avviene con la dichiarazione dei redditi. Le tasse che dovrai versare saranno calcolate sul tuo reddito imponibile, il quale si ottiene moltiplicando ai ricavi ottenuti, il coefficiente di redditività dell’86%. La soglia di reddito del regime forfettario non può superare la soglia di reddito annuo di 65.000 euro.
Descrizione voci
Importo
Fatturato annuo
10.000 euro
Reddito lordo (86% del fatturato)
8.600 euro
Imposta sostitutiva (5% per i primi 5 anni, 15% per gli anni successivi)
430 euro
Reddito al netto della tassazione
9.570 euro
Contributi previdenziali per gli Amministratori di condominio
L’amministratore di condominio professionista oltre agli aspetti fiscali deve verificare anche i propri obblighi previdenziali. Qualora l’amministratore di condominio eserciti come attività accessoria rispetto ad una principale per la quale versa già i contributi previdenziali, non ci sono particolarità. E’ il caso di avvocati, commercialisti che esercitano l’attività di amministratore di condominio. Questi soggetti, infatti, continueranno a versare i contributi previdenziali secondo quanto previsto dalla propria cassa di previdenza di appartenenza.
Iscrizione alla gestione separata
I soggetti che, invece, operano esclusivamente come amministratori di condominio devono fare i conti anche con gli adempimenti previdenziali, che si sostanziano nell’iscrizione alla Gestione separata INPS (Legge n. 335/95).
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Il Condominio, in qualità di sostituto d’imposta, è tenuto a presentare il Modello di dichiarazione 770, dove sono indicate le ritenute d’acconto operate nel corso dell’anno e le date dei relativi versamenti. In altre parole, il Modello 770 condominio è necessario in presenza di fatture oppure di parcelle con ritenuta d’acconto e al momento di effettuare il pagamento dei compensi dovuti ai propri fornitori o collaboratori, il condominio trattiene una percentuale delle cifre dovute e la versa tramite modello F24 all’Agenzia delle Entrate.
Il Modello 770 per i condomini è obbligatorio ormai da diversi anni e la sua obbligatorietà, come già anticipato nella parte iniziale di questo articolo, è dovuta soprattutto al fatto che il condominio potrebbe aver ricevuto delle fatture oppure delle parcelle con ritenuta d’acconto e dovrebbe quindi versare tale ritenuta all’erario.
Quadri del modello 770
Il Modello 770 Condominio, in linea di massima, si compone dei seguenti quadri:
Frontespizio
Comunicazioni dati certificazioni lavoro dipendente, assimilati ed assistenza fiscale
Comunicazioni dati certificazioni lavoro autonomo, provvigioni e redditi diversi
Prospetto SS dati riassuntivi
Prospetto ST ritenute operate, trattenute per assistenza fiscale ed imposte sostitutive
Prospetto SX riepilogo dei crediti e delle compensazioni
Quando presentare il modello 770?
La dichiarazione deve essere presentata all’Agenzia delle Entrate entro il 31 ottobre di ogni anno.
Rispetto alla scadenza, il Modello di dichiarazione 770 condominio si considera:
tempestiva, se viene trasmessa entro il termine;
tardiva, entro 90 giorni dal termine;
omessa, oltre i 90 giorni dal termine.
La trasmissione tardiva, per essere considerata comunque valida, richiede il pagamento di una sanzione pari a 25 euro
Come presentare il modello 770?
Il Modello 770 deve essere presentato esclusivamente in via telematica, direttamente o tramite un intermediario abilitato.
Quanto costa il modello 770 condominio?
Il compenso richiesto da un Commercialista per fare il modello 770 condominio dipenderà da variabili quali l’area geografica di riferimento, il grado di esperienza dell’amministratore del condominio e il numero di fatture dei fornitori e collaboratori.
I costi che si dovrebbe sempre cercare di evitare sono quelli rappresentati dalle sanzioni con cui l’Agenzia delle Entrate punisce i sostituti di imposta che non rispettano i termini di presentazione del modello 770.
Quali sono le sanzioni in caso di omessa presentazione del 770?
Il condominio se non provvede alla presentazione del 770 nei tempi e nei modi richiesti è soggetto a sanzioni amministrative. Si possono presentare diversi casi:
Primo Caso: “Omessa presentazione della dichiarazione”
In caso di omessa presentazione della dichiarazione del condominio, è prevista una sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’ammontare delle ritenute non versate, con un minimo di euro 250,00. Se poi la dichiarazione omessa viene presentata entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa al periodo d’imposta successivo e, comunque, prima dell’inizio di qualunque attività amministrativa di accertamento notificata, la sanzione amministrativa si riduce della metà (dal 60% al 120% dell’ammontare delle ritenute non versate), con un minimo di euro 200,00.
Secondo Caso: “ Ammontare dei compensi dichiarati sia inferiore a quello accertato”
Nel caso in cui l’ammontare dei compensi dichiarati sia inferiore a quello accertato, è prevista la sanzione amministrativa dal 90% al 180% dell’importo delle ritenute non versate riferibili alla differenza, con un minimo di euro 250,00. Tale sanzione è aumentata della metà quando la violazione è realizzata con l’utilizzo di documentazione falsa, artifici, raggiri o condotte fraudolente.
Terzo Caso: “Ritenute sui compensi non dichiarate dal condominio”
Nel caso di ritenute sui compensi non dichiarate dal condominio ma solo versate, si applica la sanzione amministrativa da euro 250,00 a euro 2.000. In aggiunta a tali sanzioni si applica, in ogni caso, la sanzione amministrativa di euro 50,00 per ogni percipiente non indicato nella dichiarazione.
Quarto Caso: “Ritenute versate e dichiarazione omessa presentata entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa al periodo d’imposta successivo”
Qualora le ritenute siano state versate interamente e la dichiarazione omessa sia stata presentata entro il termine di presentazione della dichiarazione relativa al periodo d’imposta successivo, si applica la sanzione amministrativa da euro 150,00 a euro 500,00 oltre alla sanzione amministrativa di euro 25,00 per ogni percipiente.
Quinto Caso: “Omissione o tardiva presentazione attribuita agli intermediari incaricati”
Se l’omissione o la tardiva presentazione della dichiarazione è attribuibile agli intermediari incaricati, si applica a carico degli stessi la sanzione amministrativa da euro 516 a euro 5.164. Ovviamente, la sanzione si applica in caso di tardiva o omessa trasmissione telematica di dichiarazioni e atti che essi hanno assunto l’impegno a trasmettere.
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Il condominio deve rilasciare annualmente le certificazioni relative:
alle somme corrisposte nell’anno precedente e assoggettate a ritenuta;
le somme per lavoro dipendente erogate entro il 12 gennaio dell’anno seguente.
Le certificazioni delle ritenute devono essere consegnate all’interessato:
entro il 16 marzo ( nel caso di CU) dell’anno successivo a quello in cui le somme e i valori sono stati corrisposti;
entro il 31 ottobre ( nel caso di CUA) dell’anno successivo a quello in cui le somme e i valori sono stati corrisposti.
Le eventuali certificazioni da rilasciare al condominio sono:
il CU (Certificazione Unica) se sono stati corrisposti compensi per lavoro dipendente o assimilato;
la CUA (Certificazione Unica Autonomo) se sono stati corrisposti compensi per lavoro autonomo (ovvero prestazioni occasionali, provvigioni e compensi a professionisti e i contribuenti in regime forfettario) o per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi.
COMPENSI PER LAVORO DIPENDENTE O ASSIMILATO
CU (Certificazione Unica) Scadenza 16 marzo
COMPENSI PER LAVORO AUTONOMO O PER PRESTAZIONI RELATIVE A CONTRATTO DI OPERE O SERVIZI
CUA (Certificazione Unica Autonomo) Scadenza 31 ottobre
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Il condominio, in qualità di sostituto d’imposta, deve operare, all’atto del pagamento, una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta dovuta dai percipienti. La misura della ritenuta infatti varia in base al tipo di attività esercitata da colui che percepisce il reddito e dal tipo di regime fiscale a cui è assoggettato. Analizziamo nel dettaglio i singoli casi.
Ritenuta d’acconto prestazioni di lavoro dipendente
Nel caso in cui il condominio decida di assumere un portinaio, sull’imponibile delle retribuzioni erogate si applica la disciplina di tassazione prevista per i redditi di lavoro dipendente (art. 23 del DPR n. 600/1973). L’importo Irpef trattenuto va versato, entro il 16 del mese successivo, con il codice tributo 1001.
Ritenuta d’acconto prestazioni di lavoro autonomo
All’atto del pagamento delle prestazioni di lavoro autonomo, ancorché non esercitate abitualmente, come sancito dall’art. 25 del DPR n. 600/1973, il condominio, è tenuto a trattenere una ritenuta del 20% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito delle persone fisiche dovute dai percipienti, salvo in caso di appartenenza del percipiente a regimi di vantaggio. A titolo semplificativo rientrato in tal caso: i compensi riconosciuti a professionisti come avvocati, ingegneri, geometri e architetti per le attività di assistenza e consulenza svolte in favore del condominio. Il condominio, anche in questo caso, le ritenute operate si versano, entro il giorno 16 del mese successivo, con il codice tributo 1040.
Ritenuta d’acconto su contratti di appalto di opere o servizi
Il condominio, nella sua veste di committente in relazione a contratti d’appalto stipulati per la realizzazione di opere o la somministrazione di servizi, deve ottemperare a quanto previsto dall’art. 25 -ter, commi 1 e 2 del DPR n. 600/1973 operando una ritenuta del 4% a titolo d’acconto all’atto del pagamento di corrispettivi per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi. In sintesi, rientrano in tale ipotesi: le prestazioni per interventi di manutenzione o ristrutturazione dell’edificio condominiale e degli impianti elettrici o idraulici; le prestazioni di pulizia e la manutenzione di ascensori, giardini e altre parti comuni dell’edificio. La ritenuta non deve invece essere operata sui corrispettivi da contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e altre utenze, nonché sui contratti di assicurazione, di trasporto e simili. Le ritenute devono essere versate mediante l’utilizzo del modello F24 intestato al condominio, entro il 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate con il codice tributo 1019 in relazione a percipienti soggetti passivi dell’IRPEF (es. ditte individuali) o con il codice tributo 1020 in merito a percipienti soggetti passivi dell’IRES (es. società di capitali).
Le ritenute alla fonte del 4% operate dal condominio sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto, opere e servizi effettuati nell’esercizio d’impresa possono essere versate, quando l’ammontare delle ritenute stesse raggiunga l’importo di euro 500, entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ciascun anno.
Non soggetti a ritenute d’acconto
Se a percepire compensi professionali e/o corrispettivi per opere e servizi sono soggetti che hanno optato per il regime fiscale forfettario, non si applica alcuna ritenuta.
Tipologia di Ritenuta
Percentuale di Ritenuta
Codice tributo
Ritenuta d’acconto prestazioni di lavoro dipendente
Aliquote Irpef
Cod. 1001
Ritenute d’acconto prestazioni di lavoro autonomo
20%
Cod. 1040
Ritenute d’acconto su contratti di appalto di opere o servizi
In materia di modalità di versamento delle ritenute, l’amministratore vi dovrà provvedere, mediante modello F24 intestato al condominio, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stato effettuato il pagamento della prestazione lavorativa. Se il termine cade di sabato o di giorno festivo, il versamento si considera tempestivamente effettuato se eseguito il primo giorno lavorativo successivo.
Si segnala che si può procedere ai versamenti delle ritenute entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi nell’eventualità in cui il condominio, nell’anno: – Eroghi compensi per prestazioni di lavoro autonomo a favore di non più di tre soggetti; – Non effettui ritenute di acconto per un importo complessivo superiore a €. 1.032,92.
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Il condominio come sostituto d’imposta è tenuto ad importanti adempimenti fiscali: operare e versare le ritenute di acconto, rilascio della certificazione dei compensi erogati e delle ritenute operate, nonché presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta (modello 770). Al condominio è attribuito il codice fiscale previa comunicazione da parte dell’ amministratore all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
L’obbligo ad effettuare le ritenute si verifica, ad esempio:
1) in caso di corresponsione di somme o valori che costituiscono redditi di lavoro dipendente, come quelli pagati al portiere dello stabile o all’incaricato della pulizia se quest’ultimo intrattiene un rapporto di lavoro dipendente. 2) in caso di pagamenti di somme o valori che sono, invece, da qualificare come redditi di lavoro autonomo, come quelli pagati all’amministratore del condominio stesso (anche se a titolo di rimborso forfetario di spese); compensi corrisposti ad altri professionisti che hanno prestato la loro opera a favore del condominio ad esempio, prestazioni di ingegneri, geometri, ecc.). Le ritenute si effettuano, a titolo d’acconto, all’atto del pagamento, nelle seguenti misure: redditi di lavoro dipendente secondo le aliquote Irpef; redditi di lavoro autonomo, anche occasionali: aliquota del 20%. 3) sulle corresponsioni di compensi relativi a contratti di appalto di opere e/o servizi, l’aliquota delle ritenuta è del 4%.
chi e’ soggetto agli obblighi di sotituzione d’imposta?
IL CONDOMINIO
chi adempie agli obblighi di sostituzione d’imposta?
L’AMMINISTRATORE
se l’amministratore non e’ stato nominato?
uno qualsiasi dei condomini
Responsabilità dell’obbligazione
Il sostituto di imposta è il condominio e non l’amministratore condominiale, ciò vuol dire che ciascun proprietario sarà responsabile in solido, ossia sarà soggetto, in caso di mancato pagamento, alla pretesa dell’Amministrazione finanziaria per l’intero. Spetterà poi al singolo condomino l’esercizio del diritto di rivalsa sugli altri.
Il soggetto incaricato in concreto ad assolvere gli adempimenti connessi alla funzione di sostituto d’imposta sarà di norma l’amministratore di condominio, peraltro già tenuto in forza di altre disposizioni di legge all’esecuzione degli adempimenti previsti in materia contributiva nei confronti degli istituti previdenziali. Come rilevato dall’Amministrazione nella Circolare n. 204/E/2000, “sarà comunque legittima una scelta diversa da parte del condominio stesso, volta ad attribuire tale compito ad un condomino” sebbene tale assunto meritidi essere rivisto in considerazione dell’espressa previsione di cui al nuovo art. 1130, n. 5, del codice civile, ai sensi del quale “l’amministratore deve […]eseguire gli adempimenti fiscali”
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FiscoeCondominionasce da un team di professionisti con l’idea di offrire un servizio rapido e sicuro agli amministratori di condominio nella complessa attività fiscale dei condomini. Con la collaborazione dei nostri esperti, gli amministratori troveranno un supporto valido ed efficace che gli consentirà di ridurre i costi di gestione. FiscoeCondominio è molto aggiornato a tutto il panorama fiscalecondominiale e con il servizio “Fisco All Inclusive” garantisce assistenza agli amministratori di condominio con massima professionalità.
Perchè scegliere FiscoeCondominio?
L’attività di amministratore di condominio richiede una certa preparazione soprottutto sotto l’aspetto fiscale ed è necessario che tale mansione sia assunta da persone qualificate. In ottemperanza a tutte le norme sul fisco in materia condominiale, FiscoeCondominio è attrezzato all’invio telematico:
Modelli 770
Certificazioni Uniche
Pagamento ritenute con F24
Dichiarazioni di detrazioni fiscali per lavori di ristrutturazione edile e risparmio energetico
A chi è rivolto?
Il servizio di “Fisco All Inclusive” offerto da FiscoeCondominio è dedicato sia agli Amministratori di condominio che ai piccoli Condomini (che vogliono risparmiare il compenso di un amministratore esterno):
Amministratori di condominio che vogliono affidare in outsourcing la gestione fiscale degli adempimenti ad esperti di fiscalità in modo da aver più tempo per una buona gestione condominiale.
Piccoli condomini che gestiscono in autonomia l’attività di condominio senza l’ausilio di un Amministratore esterno, ma che comunque hanno l’esigenza di assistenza per gli adempimenti fiscali.
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